Kinnisvara ostmine, müümine või pärandiga seotud asjaajamised on enamiku inimeste jaoks elus harukordsed sündmused, mis toovad endaga kaasa märkimisväärseid rahalisi kohustusi. Sageli keskendutakse kinnisvara hinnale või pärandatava vara väärtusele, kuid unustatakse protsessiga kaasnevad lisakulud, millest ühe suurima osa moodustab notari tasu. Eestis ei ole notari tasu suvaline number, mida büroo ise määrab, vaid see on rangelt reguleeritud Notari tasu seadusega. See seadusandlik raamistik tagab, et teenustasud on läbipaistvad ja ühetaolised üle kogu riigi, sõltumata sellest, kas tehing toimub Tallinnas, Tartus või Kuressaares. Siiski tekitab tasude arvutamise metoodika ja lõppsumma kujunemine inimestes tihti segadust, eriti kui arvele lisanduvad riigilõivud ja käibemaks.
Kuidas notari tasu tegelikult kujuneb?
Notar on avalik-õiguslik ametiisik, kellele riik on delegeerinud õigussuhete turvalisuse tagamise. Kuigi notarid peavad oma büroosid eraettevõtjatena, ei ole neil õigust tasusid ise hinnakirja alusel määrata, välja arvatud teatud konsultatsiooniteenuste puhul. Notari tasu seadus jaotab tasud laias laastus kaheks: tehinguväärtusest sõltuvad tasud ja fikseeritud määraga tasud.
Kinnisvaratehingute puhul rakendatakse peamiselt tehinguväärtusest sõltuvat tasu. See tähendab, et mida kallim on ostetav või müüdav objekt, seda suurem on notari tasu, kuid see ei kasva lineaarselt. Kasutatakse niinimetatud regressiivset tabelit: mida suurem on summa, seda väiksem on tasu protsentuaalne osakaal tehingu väärtusest. See süsteem on loodud selleks, et soodustada majanduskäivet ka väga suurte tehingute puhul, hoides samas väiksemate tehingute kulud mõistlikkuse piires.
Fikseeritud tasud kehtivad aga toimingutele, millel ei ole otsest rahalist väärtust või mille väärtust on keeruline määrata. Siia alla kuuluvad näiteks volikirjade tõestamine, abieluvaralepingu sõlmimine (kui varalist väärtust ei määratleta) või pärimismenetluse algatamine. Oluline on meeles pidada, et kõikidele notari tasu seaduses toodud numbritele lisandub Eestis kehtiv käibemaks (hetkeseisuga 22%), mis tõstab lõplikku kulu märgatavalt.
Kinnisvara ostu-müügitehingu kulude analüüs
Kõige tavalisem olukord, kus inimesed notariga kokku puutuvad, on kodu ostmine. Ostu-müügilepingu tõestamise tasu arvutatakse tabeli alusel, mis on toodud notari tasu seaduses. Oluline on eristada kahte etappi, mis võivad toimuda koos või eraldi:
- Võlaõiguslik leping: Pooled lepivad kokku tehingu tingimustes, kuid omanikuvahetust veel ei toimu (sageli uusarenduste puhul).
- Asjaõiguslik leping: Selle lepinguga antakse üle omandiõigus.
Kui need lepingud sõlmitakse eraldi, tuleb notari tasu maksta mõlema eest, kuid summaarne kulu on tavaliselt sama või vaid veidi suurem kui ühe lepingu puhul, kuna seadus näeb ette soodustusi korduvate toimingute puhul sama objektiga. Kui aga sõlmitakse võlaõiguslik ja asjaõiguslik leping üheaegselt (nagu järelturu korterite puhul tavaline), võetakse tasu ühe täistehingu pealt.
Konkreetne näide tasu arvutamisest
Oletame, et ostate korteri, mille hind on 100 000 eurot. Notari tasu seaduse tabeli järgi on sellise väärtusega tehingu puhul täistasu ligikaudu 160-170 eurot, kuid see on vaid baasnumber, mida on aastate jooksul koefitsientidega muudetud ja mis on toodud seaduse lisades. Tegelikkuses on 100 000-eurose tehingu puhul notari tasu suurusjärk ilma käibemaksuta umbes 400–500 eurot (täpne summa tuleneb seaduse § 22 toodud tabelist). Sellele lisandub käibemaks.
Lisaks notari tasule tuleb arvestada ka ärakirjade tasudega. Iga lepingus osaleja saab lepingu ärakirja ning notar peab säilitama ühe eksemplari arhiivis. Ärakirja tasu on tavaliselt seotud lehekülgede arvuga. Seega, kui leping on pikk ja põhjalik, on ka tehnilised kulud suuremad.
Hüpoteegi seadmine ja pangalaen
Väga vähesed ostavad kinnisvara 100% omafinantseeringuga. Enamasti kaasatakse pank, mis tähendab hüpoteegi seadmist. See on juriidiliselt eraldiseisev toiming, kuigi see vormistatakse tavaliselt samal ajal ostu-müügilepinguga. Hüpoteegi seadmise eest võetakse eraldi notari tasu.
Hüpoteegi puhul on tehinguväärtuseks hüpoteegi summa, mis on tavaliselt suurem kui laenusumma (pank soovib tagada ka intressid ja võimalikud sissenõudmiskulud). Kui ostate 100 000 eurot maksva korteri ja võtate 85 000 eurot laenu, võib pank nõuda hüpoteegi seadmist summas 110 000 eurot. Notari tasu arvutatakse sel juhul 110 000 euro väärtuse pealt, mis on umbes 2/3 kuni 3/4 tavalisest tehingutasust, kuna hüpoteegi seadmine on seaduse silmis soodustatud toiming.
Kokkuvõttes: Laenuga kodu ostes maksate tegelikult kaks suurt notari tasu – ühe omandi ülemineku eest ja teise hüpoteegi seadmise eest. Tavapraktika kohaselt maksab ostu-müügilepingu tasu ostja ja müüja pooleks (või vastavalt kokkuleppele), kuid hüpoteegi seadmise kulud kannab eranditult ostja (laenuvõtja).
Pärimine ja sellega seotud kulud
Pärimismenetlus erineb kinnisvaratehingutest selle poolest, et siin on rohkem fikseeritud tasusid, kuid lõppsumma võib siiski sõltuda pärandvara väärtusest. Pärimismenetluse läbiviimiseks on vajalikud järgmised sammud, millest igaühel on oma hinnasilt:
- Pärimismenetluse algatamine: See on fikseeritud tasu, mis jääb tavaliselt alla 100 euro (pluss käibemaks). Selle tasu maksab pärija, kes esitab notarile avalduse.
- Pärimistunnistuse väljastamine: See on samuti fikseeritud tasu, suurusjärgus veidi üle 100 euro, sõltumata sellest, kas pärite väikese aiamaa või luksusvilla.
- Pärandvara ühisusest osa võõrandamine: Kui pärijaid on mitu ja nad soovivad vara jagada või üks pärija müüb oma osa teisele, rakenduvad tehinguväärtusest sõltuvad tasud, sarnaselt kinnisvara müügile.
Eraldi tähelepanu väärib pärandvara inventuur. Kui pärija kahtleb pärandaja võlgades või soovib piirata oma vastutust, võib ta nõuda inventuuri. Selle viib läbi kohtutäitur, kuid notaril on roll inventuuri määramisel. Inventuuri tasu on fikseeritud ja see on üks kallimaid lisateenuseid pärimise juures, kuid võib päästa pärija suurtest võlgadest.
Abikaasade varalepingud ja volikirjad
Kinnisvara ja pärimise kõrval on oluline teada ka muude levinud toimingute hindu. Volikirja tõestamine on üks soodsamaid notariaalseid toiminguid. Kui volikiri antakse lähisugulasele (abikaasa, lapsed, vanemad), on tasu madalam (sageli alla 20–30 euro). Võõrale isikule antud volikirja tasu on veidi kõrgem.
Abieluvaralepingu sõlmimine on samuti muutumas populaarsemaks. Kui lepinguga määratakse kindlaks konkreetse vara (nt kinnisvara) kuuluvus, sõltub tasu selle vara väärtusest. Kui aga sõlmitakse üldine varalahususe leping ilma konkreetseid objekte hindamata, rakendub fikseeritud tasu, mis on taskukohane ja tagab selguse tulevikuks.
Korduma kippuvad küsimused
Notaribüroode klientidel tekib tihti sarnaseid küsimusi. Alljärgnevalt on toodud vastused kõige levinumatele päringutele seoses tasudega.
- Kas notari tasu saab tingida?
Üldjuhul ei. Kuna tasud on kehtestatud seadusega (Notari tasu seadus), ei ole notaril õigust neist kõrvale kalduda ei üles- ega allapoole. See tagab erapooletuse ja välistab olukorra, kus notar oleks huvitatud tehingu tulemusest suurema tasu nimel.
- Kes maksab notari tasu ostu-müügi korral?
Seadus ütleb, et tasu maksavad tehingu osapooled solidaarselt. Praktikas on Eestis välja kujunenud tava, et ostu-müügilepingu tasu jagatakse ostja ja müüja vahel võrdselt. Siiski on see kokkuleppe küsimus – sageli maksab uusarenduse puhul kõik kulud ostja või on need juba müügihinna sees. Oluline on see lepingus eelnevalt fikseerida.
- Kas riigilõiv on notari tasu sees?
Ei, riigilõiv on eraldi maks, mida makstakse riigile kannete tegemise eest registrites (Kinnistusraamat). Notar kogub selle summa kliendilt ja kannab riigile edasi, kuid see ei ole notari tulu. Riigilõivu suurus sõltub samuti tehinguväärtusest.
- Miks pean maksma ärakirjade eest?
Originaaldokument jääb alati notari arhiivi. Osapooltele väljastatakse ärakirjad. Nende vormistamine, kinnitamine ja tehniline teostus on eraldi maksustatav teenus vastavalt seadusele.
- Mis juhtub, kui tehing jääb katki notari juures?
Kui notar on lepingu projekti ette valmistanud, kuid tehing jääb poolte soovil katki, on notaril õigus nõuda tasu projekti koostamise eest. See on tavaliselt pool sellest summast, mis oleks tulnud maksta tehingu tõestamise eest.
Praktilised soovitused enne büroo külastamist
Et notari juures käik sujuks tõrgeteta ja kulud ei tuleks üllatusena, on soovitatav teha teatud eeltööd. Esiteks, küsige alati notaribüroost eelkalkulatsiooni. Saates büroole tehingu andmed (objekti hind, kas on hüpoteek, osapoolte arv), saadavad nad teile täpse arvutuse, mis sisaldab notari tasu, käibemaksu ja riigilõive. See aitab planeerida eelarvet sendi täpsusega.
Teiseks, vaadake üle oma dokumendid. Kehtiv isikut tõendav dokument on elementaarne, kuid pärimise või abieluvara puhul võib vaja minna lisatõendeid. Mida paremini on andmed ette valmistatud, seda vähem aega kulub büroos ja seda väiksem on tõenäosus, et tekib vajadus korduvkülastusteks või lisapäringuteks, mis võivad küll mitte otseselt notari tasu tõsta, kuid toovad kaasa ajakulu ja kaudseid kulutusi. Pidage meeles, et notar on neutraalne ametnik – tema eesmärk on tagada tehingu juriidiline korrektsus, mis on pikas perspektiivis parim viis kulukate kohtuvaidluste vältimiseks.
