Igapäevases elus sõlmime me pidevalt tehinguid, alates toidukaupade ostmisest kuni elumuutvate investeeringuteni nagu kodu või auto soetamine. Kui poest piima ostes piisab kviitungist, siis suuremate tehingute puhul on korrektselt vormistatud ostu-müügileping kriitilise tähtsusega dokument, mis määrab tehingu osapoolte õigused ja kohustused aastateks ette. Kahjuks suhtutakse sellesse paberisse liiga sageli kui tülikasse bürokraatiasse, mis tuleb lihtsalt “ära teha”, et saaks võtmed kätte ja tehinguga edasi liikuda. Selline kiirustamine ja süvenematus on aga viljakas pinnas hilisematele vaidlustele, rahalistele kaotustele ja kohtuteedele. Korrektne leping ei ole pelgalt formaalsus, vaid see on teie kindlustuspoliis ootamatuste vastu.
Miks on põhjalik leping olulisem kui usaldus?
Eestlased on loomult usaldavad ning sageli arvatakse, et kui müüja tundub aus ja jutt on veenev, siis pole põhjust juriidilistes detailides näpuga järge ajada. Reaalsus on aga see, et enamik vaidlusi ei teki mitte pahatahtlikust pettusest, vaid lihtsast arusaamatusest ja erinevatest ootustest. Üks osapool eeldab, et kasutatud auto on ideaalses korras, teine aga arvab, et sellise hinna juures on kulumine loomulik.
Ostu-müügileping ongi see instrument, mis tõlgib need ootused juriidiliselt siduvasse keelde. See fikseerib hetkeolukorra ja jaotab riskid. Kui lepingus on lüngad, täidab need seadus (Võlaõigusseadus), mis ei pruugi aga alati olla kooskõlas sellega, milles pooled suuliselt kokku leppisid. Seetõttu on ülioluline mõista, millised on need karid, kuhu tehingud kõige sagedamini jooksevad.
Viga nr 1: Müügiobjekti üldsõnaline kirjeldus
Üks levinumaid ja ühtlasi ohtlikumaid vigu on müüdava eseme puudulik kirjeldamine. Olgu tegemist sõiduki, kinnisvara või kalli tehnikaga, lepingus peab olema kirjas võimalikult täpne info.
Sõidukite puhul ei piisa vaid margist, mudelist ja registrimärgist. Lepingus peaksid kajastuma:
- VIN-kood: See on sõiduki unikaalne identifikaator.
- Läbisõidumõõdiku näit: Fikseerige see täpselt tehingu hetkel, et vältida hilisemaid vaidlusi “keritud” odomeetri üle.
- Komplektsus: Kas kaasa tulevad talverehvid, veljed, lisavarustus? Kui seda pole kirjas, võib müüja need enne üleandmist eemaldada.
- Teadaolevad vead: See on punkti kõige kriitilisem osa.
Kui müüja on teadlik, et autol esineb mootoririke või korteris on probleeme niiskusega, tuleb see lepingus must-valgelt kirja panna. Ostja jaoks on see kaitse, et ta teadis, mida ostis. Müüja jaoks on see aga veelgi olulisem kaitse – kui viga on lepingus kirjas, ei saa ostja hiljem tulla nõudma selle vea parandamist või tehingust taganemist, väites, et tegemist on varjatud puudusega.
Viga nr 2: “Müüakse nii nagu on” klausli pime usaldamine
Väga sageli kasutatakse lepingutes klauslit, et ese müüakse seisukorras “nagu on” või “ostja on esemega tutvunud ja tal ei ole pretensioone”. Paljud müüjad arvavad ekslikult, et see maagiline lause vabastab nad igasugusest vastutusest. See ei ole tõsi.
Võlaõigusseadus kaitseb ostjat varjatud puuduste eest, millest müüja teadis või pidi teadma, kuid millest ta ostjat ei teavitanud. Isegi kui lepingus on kirjas “nagu on”, vastutab müüja ikkagi, kui selgub, et ta on olulist infot tahtlikult varjanud või kui ese ei vasta lepingutingimustele. Seetõttu on ostjana oluline nõuda, et lepingus ei oleks vaid üldsõnaline fraas, vaid et seal kinnitataks konkreetseid omadusi (nt “müüja kinnitab, et sõiduk ei ole osalenud avariides” või “korteri elektrisüsteem on vahetatud aastal 2020”).
Viga nr 3: Ebaselgus maksetingimustes ja omandiõiguse üleminekus
Raha on tehingute kõige tundlikum osa. Segadus selles, millal ja kuidas raha liigub, võib viia olukorrani, kus ostja on maksnud, kuid kaupa ei saa, või müüja on kaubast ilma, kuid raha pole laekunud.
Lepingus tuleb täpselt fikseerida:
- Makse tähtaeg ja viis: Kas tasutakse sularahas või ülekandega? Kas makstakse ühes osas või järelmaksuga?
- Broneerimistasu vs ettemaks: Need on juriidiliselt erineva tähendusega. Ettemaks on osa ostuhinnast, mis tehingu ärajäämisel (kui süüdi on müüja) tuleb tagastada. Käsiraha on aga tagatis – kui ostja loobub, jääb see müüjale; kui müüja loobub, peab ta selle sageli topelt tagastama. Kasutage õigeid termineid.
- Omandiõiguse üleminek: See on ülioluline. Tavaliselt läheb omandiõigus üle asja üleandmisel, kuid lepingus võib kokku leppida teisiti (omandireservatsioon). Näiteks võib sätestada, et auto omandiõigus läheb ostjale üle alles pärast viimase osamakse tasumist. See kaitseb müüjat olukorras, kus ostja jätab maksmata, kuid on asja juba kätte saanud.
Viga nr 4: Üleandmise-vastuvõtmise akti puudumine
Paljud peavad lepingut ainsaks vajalikuks paberiks ja unustavad üleandmise-vastuvõtmise akti. See on aga dokument, mis fikseerib tegeliku olukorra asja füüsilisel üleandmisel. Miks see on oluline?
Kujutage ette olukorda, kus allkirjastate auto ostu-müügilepingu esmaspäeval, kuid auto saate kätte kolmapäeval. Teisipäeval teeb müüja selle autoga kiiruskaamera trahvi või satub avariisse. Kui puudub akt, mis tõestab, et valdus läks üle kolmapäeval, võib ostjal olla keeruline tõestada, et tema polnud roolis või et auto oli avarii hetkel veel müüja vastutusel.
Üleandmise aktis tuleks fikseerida:
- Täpne kuupäev ja kellaaeg.
- Mõõdikute näidud (läbisõit, elektriarvestid jms).
- Üleantavad võtmed ja dokumendid.
- Eseme seisukord üleandmise hetkel (kas on tekkinud uusi vigastusi võrreldes lepingu sõlmimise hetkega).
Erisused: Kinnisvara vs vallasvara
Ostu-müügilepingu vorminõuded sõltuvad suuresti sellest, mida müüakse. See on koht, kus eksimine toob kaasa tehingu tühisuse.
Kinnisvara tehingud
Kinnisvara (korter, maja, maatükk) ostu-müügileping peab Eestis olema notariaalselt tõestatud. Lihtkirjalik kokkulepe, isegi kui see on digiallkirjastatud, on tühine. See tähendab, et kui lepite naabrimehega paberil kokku, et ostate tema maatüki ja maksate raha ära, ei teki teil sellele maale mingit õigust enne notari juures käimist. Notar on ka erapooletu ametnik, kes selgitab lepingutingimusi ja kontrollib kinnistusraamatu andmeid.
Sõidukid ja muu vallasvara
Autode, mootorrataste ja muu tehnika puhul kehtib vormivabaduse põhimõte, kuid tungivalt on soovitatav kasutada kirjalikku vormi. Maanteeameti (Transpordiameti) e-teeninduses sõlmitud leping on samuti juriidiliselt pädev ja väga mugav, kuna kontrollib automaatselt andmeid registrist. Siiski, kui tehing on keerulisem (nt järelmaks), tasub sõlmida eraldi põhjalik leping paberil või digiallkirjaga ja kasutada e-teenindust vaid registritoiminguks.
KKK: Korduma kippuvad küsimused lepingute kohta
Ostu-müügitehingutega seoses tekib inimestel tihti sarnaseid küsimusi. Siin on vastused levinumatele muredele.
Kas suuline leping on kehtiv?
Jah, enamiku vallasvara (nt auto, kodutehnika) puhul on suuline leping juriidiliselt kehtiv. Probleem seisneb aga tõendamises. Kui tekib vaidlus, on sõna sõna vastu olukorras väga raske tõestada, milles täpselt kokku lepiti (nt hind, garantii). Seetõttu on kirjalik leping alati kindlam.
Mida teha, kui avastan varjatud puuduse nädal pärast ostu?
Teil on õigus pöörduda müüja poole pretensiooniga. Eraisikute vahelise tehingu puhul peate tõestama, et viga oli olemas juba ostuhetkel ja müüja teadis või pidi sellest teadma. Kui ostsite juriidiliselt isikult (ettevõttelt), kaitseb teid tarbijakaitseseadus, mis annab tarbijale tugevama positsiooni – esimese aasta (sageli 6 kuu või 1 aasta, sõltuvalt regulatsioonist) jooksul ilmnenud vea puhul eeldatakse, et see oli olemas juba ostuhetkel.
Kas ma saan tehingust taganeda, kui ma lihtsalt mõtlesin ümber?
Üldjuhul ei. “Ümbermõtlemine” ei ole juriidiline alus lepingu lõpetamiseks, välja arvatud juhul, kui tegemist on sidevahendi teel (nt e-poest) sõlmitud lepinguga, kus kehtib 14-päevane taganemisõigus. Käest-kätte tehingute puhul (nii eraisikute kui ka poes kohapeal sõlmitud tehingud) taganemisõigust automaatselt ei ole, kui just lepingus pole teisiti kokku lepitud.
Mis juhtub, kui ostja ei vormista autot oma nimele?
See on levinud probleem. Kui müügileping on sõlmitud, peaks ostja registreerima sõiduki oma nimele (tavaliselt 5 tööpäeva jooksul). Kui ta seda ei tee, peaks müüja ise teavitama Transpordiametit sõiduki võõrandamisest, esitades ostu-müügilepingu. See lõpetab müüja vastutuse (nt liikluskindlustuse ja trahvide osas).
Kuidas kindlustada end juriidiliste jamade vastu tulevikus?
Kõige olulisem reegel eduka tehingu tegemisel on võtta aega. Ärge laske end survestada kiirustama. Emotsioon on halb nõuandja, eriti kui tegemist on suurte summadega. Enne allkirja andmist lugege leping rahulikult läbi, soovitavalt kodus, mitte kapoti nurgal või notari ooteruumis viimasel minutil.
Kui tehingu väärtus on märkimisväärne või tingimused keerulised, on mõistlik investeerida väike summa ja lasta leping juristil üle vaadata. See kulu on tühine võrreldes potentsiaalse kahjuga, mis võib tekkida ebasoodsast lepingust. Pidage meeles, et internetist leitud tasuta põhjad (nn “blanketid”) on üldised ja ei pruugi katta teie tehingu spetsiifilisi nüansse. Kohandage neid alati vastavalt reaalsele olukorrale.
Lõpetuseks, ausus ja läbipaistvus on parimad vahendid vaidluste ennetamiseks. Kui olete müüja, rääkige vigadest ausalt ja pange need kirja. Kui olete ostja, küsige ebamugavaid küsimusi ja nõudke vastuseid kirjalikult. Korrektne ostu-müügileping on märk vastastikusest austusest ja professionaalsusest, tagades mõlemale poolele rahuliku une ka pärast tehingu sõlmimist.
